图文详解房地产成本构成讲义(74页）

内容摘要：

一、前言
二、成本八大类
三、光明城市成本简介
四、成本科目基本组成
五、光明与赛纳丽舍
六、天津万科与顺驰

一、前言
成本工作三大块：事前—事中—事后
开标前：测算、预算、主体招标
交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价
结算完：工程及材料结算、分析、结算成本
其它：成本软件、数据库等

二、成本八大类

每类可分为二----四级科目
共约500行子目

约2000组数字

三、光明城市成本简介

一、土地获得价款
二、开发前期准备费
三、主体建筑工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
六、园林环境费
七、配套设施费
八、开发间接费

四、成本科目基本组成
二级科目——四、五个
一、土地获得价款
1、政府地价及相关费用
2、合作款项
3、红线外市设施
4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费
2、报批报建增容费
3、三涌一平费
4、临时设施费

三、主体建筑工程费
1、基础工程
2、结构及粗装修
3、门窗工程
4、公共部位装修
5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暖气电
2、设备及安装费
3、弱由工程

五、社区管网工程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外高低压线路
5、室外智能化系统
6、其它
六、园林环境费
2、绿化建设费
3、建筑小品
4、道路广场建造费
5、围墙建造费
6、室外照明
7、室外零星工程

七、配套设施费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、地下室
6、行政管理及设区服务
7、市政用房
八、开发间接费
1、工程管理费
2、资本化利息
3、营销设施建造费
4、物业完善费
5、不可预见费

三级、四级科目
一、土地获得价款
1、政府地价及相关费用
土地出让金
契税4%
3、红线外市政设施
大市政配套费105元/M2
河西市政配套费110元/M2

二、开发前期准备费
1、勘察设计费
◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等
◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等

2、报批报建费
◆ 报批报建费------下设二十个子目
政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等

◆增容费------下设五 ~ 十个子目
供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费

◆三通一平费------下设三个子目
临时道路、临时用电、临时用水

三、主体建筑工程费
1、基础工程费
◆土方
◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等
◆工程桩、桩基检测、降水
2、结构与粗装修
3、门窗工程
◆单元门
◆入户门
◆防火门、防火卷帘门
◆窗、阳台门

投稿会员：芳华