彭娟著 李雯审校 商业地产 从拿地到设计 —商业建筑设计手册 Commercial Real Estate FROM SITE SELECTION TO PROJECT DESIGN 中国建筑工业出版社 前言 PREFACE 近几年建筑行业发展减速，不少地产开发商和建筑设计院处于焦虑的状态.事实上，看似悲观的经济态势也为 整个行业的升级换代提供了不可浪费的机遇.专业化、精细化设计现在无疑是建筑设计的一个大趋势.在设计院的 这些年，我一直忙碌在工作第一线，发现自己对商业建筑项目常常具有敏锐的理解，加之这些年积累的工作实践经验， 我决定暂时停下来，做一次完整的梳理.我将这些年学习到、实践到和感悟到的相关经验写下来，试图形成一套完 整的商业设计理念，也希望能为广大的建筑师及开发商提供一些参考. 商业项目尤其是商业综合体项目相对于其他项目开发类型来讲，是一种非常复杂的综合性项目，需经历拿地、 策划、招商、设计、运营、管理、销售等极其复杂的过程，并且需要多专业团队合作，才能做到整个项目的成功运转. 而任何环节任何专业如果有知识漏洞或对接不好，均会对项目造成极大风险，因此，参与商业项目的每个团队都需 要了解商业开发和设计的全过程内容，这样才能做到专业化，并且能更好地与其他专业团队进行合作. 值得注意的是，商业项目形成的消费空间正在逐渐改变城市的空间形态和公共活动领域，同时商业空间正在以 飞快的速度与城市的其他类型建筑形成了叠加的空间，时至今日，各种公共建筑类型或者公共活动均能与商业建筑 有效地融为一体.可以说，我们现在已经进入了“商业建筑”的时代.而与此同时，在全国各地集中出现了许多 大规模的商业项目，但真正运作成功者少，失败者多，有感于此，梳理和总结商业地产从拿地到设计的规律便迫在 眉睫. 那么到底商业项目该如何进行开发运作设计，笔者以商业项目进展的时间轴为线索对每项内容展开讲述，希望 能形成一套易懂且逻辑清晰的思路.本书着重针对设计和策划定位，同时也对拿地招商工作的要点进行了分析，着 重强调了这些环节对设计的影响，并且希望规划设计能在前期阶段便参与其中，如此才能深切地了解商业建筑的本 质，也才能真正做好一个商业项目.本书的核心内容将最终指向：优秀的开发、策划、招商、设计等团队的密切合 作才能保证商业项目的成功运转，而优秀的商业建筑师不仅需要处理好建筑的空间关系，还需要把握商业建筑的精 髓——一即挖掘商业的多重价值. 彭娟 目录 CONTENTS 前言 第一篇 概述 1.1 商业地产的机遇和困难/014 1.1.1我国商业发展阶段/015 1.1.2商业地产发展前景/015 1.1.3商业地产发展难题/016 1.2 商业地产的内容解读/017 1.2.1商业综合体/018 1.2.2购物中心/018 1.2.3百货/019 1.2.4商业街/019 1.2.5零售店铺及沿街底商/019 1.2.6专业市场/020 1.3 商业地产的盈利模式/021 1.3.1销售获利/021 1.3.2运营获利/021 1.3.3销售运营相结合/022 1.3.4地产升值获利/022 1.3.5资本运作获利/022 第二篇 拿地 2.1 城市级别、发展及居民消费能力/026 2.1.1开发成本/026 2.1.2城市发展/027 2.1.3消费水平、人口属性和消费习惯/028 2.2 人流量是商业项目的基本要素/029 2.2.1确定城市，搜索城市的总人口/029 2.2.2确定行政区，搜素区域的总人口/030 2.2.3地图搜索周边地块的功能/030 2.2.4计算...
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