成本控制的设计阶段方法 培训PPT课件

一、规划对施工的成本控制；
二、组团规划中的成本控制；
三、建筑层高中的成本控制；
四、非可售面积的成本控制；
五、地下停车库的成本控制；
六、机电设计中的成本控制。

一、规划对施工的成本控制
规划对施工：支护成本控制、土方成本控制、基础成本控制
1、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间的关系对成本有一定的节约。
2、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。
3、加强施工管理，减少损耗。

控制基坑支护经济性总原则
1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工。
2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。
3.当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。
4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆破作业。
5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。
6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。
7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。

地下室开挖支护形式成本：放坡<土钉墙<锚索支护<桩锚支护<桩锚+内支撑。支护应首
选放坡形式，支护形式需要多方案比较。

1.1 土地固有物产生的支护成本

对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然放坡距离要求，避免产生支护费用。
场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留物、地上无法迁移的保留物。

1.2 规划分期中因考虑的支护成本

1.3 其他设计因素对支护成本的影响
• 减小基坑开挖深度
在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高降低地下室层高
在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深多层洋房条件允许时采用半地下室
• 地库平面尽量规则
减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多
• 控制主楼地下室与地库底板高差
避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼桩基断裂）例如软土地区高差控制在1.2米以内
• 双层地下室
兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理
• 埋深较深的地下室

（如局部双层地下室）尽量离河道和市政道路远一些
•示范区的范围划定与地库开挖
考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规划施工围护界面

2、土方成本控制
2.1 严格控制土方量、做到场地自平衡
2.2 前期做好场地设计，力求少开完，控制挖、填方量。

2.3.土方平衡设计督导
2.3.1.在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核；
2.3.2.充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市外，三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的±0.00的绝对标高，为地下空间地面化创造条件；[1]

2.4.土方平衡设计的优化管理
2.4.1.方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案；
2.4.2.在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此，在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查；
2.4.3.在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。[1]

2.5.设计全过程土方平衡措施
2.5.1.地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度不允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆土1.5m厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。
2.5.2.在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通过上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可以减少覆土层内专用排水板或其他后加排水构造措施的费用；
2.5.3.在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高抬高至地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。
2.6减小基坑开挖深度（同基坑部分）
2.7多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大
2.8 合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖”
2.9 尽量减小地库顶板覆土厚度

3、基础成本控制
根据地勘报告，对单体、地库进行综合布局，避开基础前期处理费用较高的规划。
3.1、勘察报告审查与咨询，合理取值尽量挖掘场地土的工程力学性能；例如通过压板试验等补充测试手段，直接实测承载力，减少相关参数经验推算存在的误差值；
3.2、优先选择施工简单，成本低廉的天然基础（独立基础、条形基础、筏板基础）方案，在必须选用桩基的情况下，优先选用管桩，其次是钻孔桩、冲孔桩与人工挖孔桩；
3.3、塔楼与裙楼地下室的柱底内力相差悬殊，应分别选择不同的基础形式，不得简单统一，造成裙楼地下室基础选型不合理；
3.4、在初步设计阶段，设计院应提供基础选型的经济型报告，不得少于三种基础形式的比对。
3.5、合理安排开发顺序，在前期基坑开挖时应考虑到对后期建设基础避免基底土被扰动
3.6抬高场地标高、降低地下室层高、采用半地下室等，减少基础抗浮成本；
3.7 主体建筑物（特别是高层）避开溶洞等不利地质条件，尽量避开较深的河塘、暗浜等不良地质区域；
3.8 场地地基承载力不均匀时，将高层建筑置于地基承载力较高的区域。
3.9 无论主楼、车库，均应首选天然地基方案，当不满足要求时，应优先采用桩 土共同工作的复合地基方案，避免采用桩基。
3.10 对车库，如抗浮水位不高，地基承载力较好，基础型式应优先采用独立基础加防水板，否则应采用无梁板基础，不建议采用梁板式基础。
3.11 主楼基础应设计为梁板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的1/3；不应设计为平板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的1/2。而板厚决定了钢筋用量。
3.12.利用基地内既有基础条件
3.12.1.基地内有水系、池塘、湿地等天然条件的，应考虑充分利用。
3.12.2.地质状况存在沉陷区、流沙区、河塘水田淤泥、盐碱土壤的，应在勘测报告出具后，作为设计前置条件绘制在总平面图中，并交项目公司存档备案；
3.12.3.基地地质不利条件，应作为方案设计输入条件提交方案公司，并在经营方案评审的项目概况介绍中提交集团审查。
3.13.在满足建筑功能的前提下，优化上部结构布置。
3.14.楼面荷载、隔墙等效、消防车荷载、覆土荷载等均应按实际取值；不应放大。
3.15.实配钢筋时除KL、L及板的正弯矩钢筋可放大1.1~1.15外，其余均不放大。
3.16.受力钢筋均采用HRB400级高强钢筋。
3.12.换土、回土成本控制
3.12.1.基础条件较差，需要换土的情况下，建议设置地下空间，减少回土的成本。
3.12.2.地下室设计应考虑施工回土工作量，请工程部门和成本部门跟进评估。
3.12.3.基地分期施工应避免跨河道、市政道路设置管线，例如一期集中设置消防水池、变电所、开闭
所、消控中心的情况下，如后期开发要利用这些设施则必须跨越河道、道路、桥梁等，会造成大量成
本支出，并承担不必要的开发风险。[1]

投稿会员：芳华