房地产企业施工成本控制 培训PPT讲义

控制两大原则
一、按“实”原则
实事求是，实际发生，客观存在，按实计量
二、“依据”原则
责任依据，计量依据，计价依据，分担依据
施工阶段重点控制内容
一、价款调整
二、工程变更
三、工程签证
四、工程索赔
五、技术核定单
六、工程认价单
七、措施费
八、施工组织设计和专项施工方案
一、价款调整
一、概念：由工程变更或其它因素变化引起的工程价款增加或减少。
二、引起的价款调整的原因及分类：
1、工程量清单的原因引起的价款调整。
2、施工期人工单价或物价原因引起的价款调整。
3、不可抗力的原因引起的价款调整。
三、价款调整的原则
1、工程量清单的原因引起的价款调整
1.1 若施工中出现施工图纸（含设计变更）与工程量清单项目特征描 述不符的，发、承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合 单价。
1.2因工程量清单漏项、工程项目的增加或非承包人的原因的工程变更 引起的增加新的工程量清单项目的综合单价确定原则:
1.2.1合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价执行。
1.2.2合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价执行。
1.2.3合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经监理单位和发包人确认后执行。
1.3 工程量增减引起的增加新的工程量清单项目的综合单价确定原则:
1.3.1当工程量清单工程量的变化幅度在10%以内时，其综合单价不作调整，执行原有综合单价。
1.3.2当工程量清单工程量的变化幅度在10%以外时，且其影响分部分项工程费超过0.1%时，由发包人对增减后剩余的工程量提出新的综合单价，经监理工程师和发包人确认后调整。
2、施工期人工单价或物价原因引起的价款调整
2.1 施工期人工单价价款调整的原则:依据豫建设标【2011】5号和豫建设标【2011】45号文以及河南省建筑工程标准定额站按季度发布的人工费指导价。
2.1.1发承包双方依据人工费指导价签订施工合同时，应约定人工费风险幅度。河南省规定人工费风险幅度为正负百分之十，施工期内人工费指导价与签订施工合同时的价格之差，超过人工费风险幅度，可对人工费超过部分进行调整。
2.1.2在施工合同中对人工费调整方法没有约定的或约定不明确的，发承包双方应依据工程实际情况，签订补充协议。若没有签订补充协议，按豫建设标【2011】45号文执行。
2.2 施工期材料或物价原因引起的价款调整
2.1 .1合同中有明确约定的按约定执行。
2.2 .2合同中无约定的或者约定不明确的，应按河南省或建设主管部门或其授权的工程造价管理机构的规定调整。
2.2.3一般情况下，材料价格增减5%以内的由承包人承担，5%以外的由发包人承担。
3、不可抗力的原因引起的价款调整
3.1合同有约定的，应按合同约定，风险各自承担。
3.2合同无约定的，发、承包双方各自的损失各自负责，工程损失由发包人承担损失。
四、价款调整的控制
1、做好施工图设计及清单编制工作，避免在施工过程中清单工程量变化幅度大，同时，应规定在一定范围内，工程量变化的风险由承包方承担。
2、发承包双方签订施工合同时，应约定人工费风险幅度。
3、施工期材料或物价变化，尽量约定只进行主材调差。
4、在施工阶段一定要做好施工记录，每一月、季完成工程情况，以利于人工费和材料调差。
5、对于需要调整或变更的工程量单价，一定要严格依据定额进行审核。
6、对于增加工程造价的工程量要按“实”计量，后附发包方、施工方和监理单位三方签字记录。
7、对于价款调整，一定要“依据”合同、补充协议、施工图纸、施工规范、08定额、河南省和地市建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的文件等按“实”调整。
二、工程变更
一、概念：工程变更是指在合同实施工程中，为保证工程顺利实施，需要对工程的范围、技术要求等进行修改。
二、分类：工程变更包括工程量的变更、工程项目变更、进度计划的变更、施工条件的变更等。也可将工程变更分为设计变更和其他变更两大类。
三、范围：
1、对合同中任何工作工程量的改变。
2、任何工作质量或其他特性的变更。
3、工程任何部分标高、位置或尺寸的改变。
4、删减任何合同规定的内容。
5、改变原定的施工顺序或时间安排。
四、引起工程变更的原因：主观因素包括主体行为因素和个体行为因素，客观因素包括政策法规因素、环境因素、市场因素、质量因素、合同因素、成本因素。最主要的原因80%是由设计变更引起的。
五、工程变更的处理要求
1、如果出现了必须变更的情况，应尽快变更。否则无论是停止等待变更指令或是继续施工，无疑都会增加损失。如文化产业大厦2号楼变更。
2、工程变更后，应尽快落实变更。否则不能全面落实变更只会扩大损失。
3、工程变更对质量、工期、安全和造价的影响应作进一步分析。
六、工程变更的程序:
1、发包人对原设计进行变更。施工中发包人需对原工程设计进行变更，应提前14天以书面形式向承包人发出变更通知。变更超过原设计标准或批准的建设规模时，发包人应报规划管理部门和其他有关部门重新审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。
2、承包人原因对原设计进行变更。承包人在施工中提出的合理化建议涉及到对设计图纸或施工组织设计的更改及对材料、设备的换用，须经工程师同意。未经同意擅自更改或换用时，承包人承担由此发生的费用，并赔偿发包人的有关损失，延误的工期不予顺延。
七、变更价款的确定程序
八、变更价款的确认方法
1、合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款。
2、合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款。
3、合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。
4、因承包人自身原因导致的工程变更，承包人无权要求追加合同价款。
5、工程师不同意承包人提出的变更价款，发、包双方可由工程造价部门调解，如果发、包双方仍无法达成一致，按施工合同范本通用条款第37条关于争议的约定处理。
九、工程变更的控制
1、现场管理人员在工程变更发生后，及时和监理单位、施工单位对发生的变更内容进行三方计量，作现场签证处理。
2、及时处理变更，合理计算变更价款，防止变更处理不及时导致施工单位拖延进度或暂停施工。
3、灵活运用补偿方式，如果是工期紧的项目，可以少增加工期补偿，多增加费用补偿。
反之亦然，目的是保证项目顺利进行。
4、变更实施后则应注意拆除的材料的残值，设备的回收和作价处理费。变更中某项目若取消或调减，则要扣减相应费用。
5、设计变更要尽量提前，最好要在分项工程施工前，防止拆除造成不必要的浪费。
6、工程变更发生后，现场管理人员要和预算人员对接，防止变更价款重复计算。
7、对施工单位报送的变更价款，监理工程师和现场管理人员要按实际发生的量认真审核，预算人员要按定额和有关规定合理确定变更价款。
8、明确工程变更的责任、费用承担方式和承担额度。

投稿会员：芳华