营改增新政—一对房地产及建筑业的影响 营改增新政—一对房地产及建筑业的影响 2016年3月24日，中国财政部和国家税务总局联合发布了财税【2016】36号 文(“36号文”)，公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件 自2016年5月1日起生效。 在毕马威中国税务快讯第九期中，我们研究了营改增新政策对所有受影响行业的 整体影响。在本期毕马威中国税务快讯中，我们将就营改增新政策对房地产及 建筑业行业的影响进行进一步的分析。 房地产及建筑业适用的增值税率 36号文确认了我们之前在2016年3月5日发布的毕马威中国税务快讯中预测 的增值税率。房地产及建筑业适用的增值税率，以及营业税率和增值税率的比 较请见下图： 行业 现行营业税率 增值税率 建筑业 3% 11% 房地产 5% 11% 由于增值税实际上是基于差额征税（销项减进项），而营业税是基于全额征税 (仅销项)，所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。另外，过渡 性政策的实施也会对税率产生进一步的影响，我们将会在下文进行进一步的阐 述。 总体影响 营业税税制下，房地产及建筑业对于营业税税源的贡献最大。由于营改增后房 地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化，营改增新政策对于房 地产及建筑业的影响巨大。政府为保证房地产及建筑业从营业税向增值税平稳 过渡，出台了一些具体的规定。 总体来讲，房地产及建筑业适用的增值税政策中具有实质性宏观经济影响的主 要有4项政策： ·过渡性政策一营改增新法规中包括了一系列过渡性政策，其中包括房地产开发 企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地 产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择 适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以 适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增平稳的过渡，增值税率 不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目 才适用于11%的增值税率，这一政策不适用于个人销售住房。 。对发生的土地采购成本视同进项抵扣-当房地产开发商销售房地产计算增值税 额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。这个优惠政策将 会有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税，但只能用于房地产开 发商按照11%的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征 收率缴纳增值税的情况。 ·个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税-为鼓励长期 持有不动产并抑制投机行为，除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足 2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以 上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定， 这一政策不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。 ·分期抵扣...
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