万科集团房地产企业成本核算指导 第一章总则 1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本， 便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关 规定的要求，制定本指导. 1-2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定 成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料， 以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径. 1-3各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成 本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受 集团的监督. 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象. 第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用. 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配 方法、标准. 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配. 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本. 第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成 本. 第七步：正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计 算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本. 第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本 情况. 第三章成本核算对象的确定 3-1成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成 本的及时结算；适应成本监控的要求. 3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能 设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成 本核算对象. (1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为 成本核算对象. (2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体 开发项目，可以合并为一个成本核算对象. (3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按 开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象. 成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象. 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上， 还应按功能划分成本核算对象. 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象. (4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是 否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核...
万科集团房地产企业成本核算指导.doc
