房地产开发成本控制要点及技巧.doc

成本控制,房地产业,造价资料
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房地产开发成本控制要点及技巧 随着市场竞争的日趋激烈,房地产正在告别暴利时代,利润回 归社会正常利润水平.房地产业正在进入精耕细作时代,专业化分工 越来越细,专业化水平越来越高,需要开发企业变粗放式管理为集 约式管理,实现开发成本费用的精确控制.企业存在的终极目的是利 润最大化,实现利润无非“开源节流”.“开源”要求对公司现有资 源通过整合,发挥其最大效益;节流是成本费用的降低、控制.具体 到房地产开发项目上,“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值, 提高附加值;“节流”即房地产项目成本费用的控制. 房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用 的控制,因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费 用,控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分. 第一部分征地和拆迁补偿、安置费 征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址,首 先必须符合城市总体规划,还要考虑地理位置、交通状况及环境因素 等.用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等,毗邻 无异议.同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策 的熟练把握. 第二部分勘察设计和前期工程费 勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性 收费和工程服务性收费两部分.对前一部分通过争取各项优惠政策降 低; 勘探、设计等前期工程任务的发包,必须按照新的招投标法 的规定,通过公开招标确定承包单位,最大限度压低承包价. 工程项目在设计上的浪费是十分惊人的,设计标准一定要 与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美,不要多余的功能 和多余的承重力,积极推行价值工程管理. 设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头,方 案设计与施工图设计分开的做法. 三通一平工程费用,也是前期工程费控制的重点.土、石方 工程一般工期较短,也没有复杂严格的质量要求,可以采用市场价 格,实行总价招标. 施工用水、用电线路的敷设,一定要兼顾小区建成后生活用 水、用电的需要,切忌重复建设,增加成本. 第三部分建安工程费的全程控制 一、决策阶段的难题和对策: 1、加强项目投资决策的科学性、系统性,准确市场定位. 2、推行价值工程管理,“用最少的投资,争取最大的效 益”: 1)保持项目功能不变,降低项目投资; 2)投资不变,提高项目功能; 3)投资虽有所增加,但功能提高幅度更大; 4)降低一些次要功能,使成本大幅度降低; 5)运用新科技、新技术,既提高功能,又降低项目投资; 3、决策的连贯与调整.前期计划的完整、系统、合理、科学, 尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升. 二、规划设计阶段的成本控制要点: 研究表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程 度约65%,施工图设计阶段,影响工程造价程度为25~35%,施 工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%,这表明 设计阶段的造价控制是建安工...

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