房地产开发成本计算（全） 第一节建设项目投资估算 (一)建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分. 固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用：建设 期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流 动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金. 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产. 第二节房地产项目投资与总成本费用估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 (一)房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营. (二)房地产开发项目总投资 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分. 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用.包括 土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发 间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金. (三)开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这 些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等. 而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、 建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售 费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等).亦可开发成本和开发费用进行分类. 开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套 设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费. 开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用. 例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157 349平方米，其中住宅135 049 平方米，商铺5 300平方米，会所17 000平方米.住宅全部销售，商铺用于出租，会所自 己经营.该项目总投资70 794万元，其中开发建设投资70 644万元，由开发产品成本 65 644万元和自营固定资产（会所）5 000万元组成.会所投入运营时需投入经营资金 150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回.则开发项目总投资构成如图6-1所示： 如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65 644万元，不包括自营固定资 产（会所）的5 000万元和经营资金150万元. 三房地产开发项目总成本费用构成估算 1、土地费用估算 (1)土地使用权出让金 土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地 段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修 正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地...
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