房地产开发工作内容及流程.doc

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房地产开发工作内容及流程 主要工作内容 工作部门 主项 分项 主办 主办 协办 备注 大类 小类 说明 部门 岗位 部门 现状图 市场调查,进行地 块周边及辐射范围 内的客户分析、产品 市场深度调研 分析、市场竞争分析 等; 根据以往及周边项 节点 工作 目成交客户分析和 阶段 产品分析等,对项 土地 项目最终定位 目定位、客户定位、 价值 可行性研究报告 深判 产品定位等,提出 策略性方案. 成本测算:针对多个方案进行 进行项目开发的方 初步成本测算、利润率分析及比 案设计和成本测算. 选 根据土地的开工条 开发周期及付款计划 件、市场情况,制定 开发节奏. 项目方案确定 现金流测算 1 项目所在地房地产市场的总体 对项目区域内及周 房地产市场调查 供求现状、价格水平等 边进行市场分析、客 户需求分析、产品分 竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查 析、已成交客户分 析、竞争楼盘分析等 区域 针对重点商家,进 项目所在商圈或临 项目周边商圈主要商业业态分 行专向访谈,同时 市场 近商圈现状调研 布状况、经营状况、经营特点、 组织相关专业人士 调研 (商业部分) 预期发展方向等 进行专业论证. 重点访谈了解重点 竞争项目开发规模、定位种类、 同期操作商业地产 商家对竞争项目的 操作方式、开发周期等;提取数 项目调查 相关看法、同时了解 据库相关数据进行重点分析、竞 (商业部分) 投资客户对竞争项 争项目实地调研了解相关信息 目的投资意向. 通过行业发展分析、消费需求分 公建部分拟选业态 析,确定可开发公建部分业态 完成公建部分业态 种类确定、所选业 种类.结合市场相关类型物业供 规划设计阶段 选择与数量确定 态数量确定 求状况,确定所选业态开发数 量 市场定位 客户定位 依据控规指标,提出产品类型 完成公建类配套定 产品定位 建议,完成项目定位工作 位 价格定位 逐步细化成本测算及利润率分 经济测算 析,进行现金流测算 项目 定位 开发计划: ■根据宗地状况、市场条件和公司回款要求,初步制 定土地开发计划和销售计划; ■结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产 品开发顺序建议; ■按营销计划和工程情况排定工期. 项目发展报告 项目考核指标初定: ■组织讨论,初步拟定的项目开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求 资金流: ■根据工期制定工程款支付计划; ■制订配套费及土地款支付计划. 2 主要工作内容 工作部门 节点 工作 阶段 主项 备注 大类 小类 说明 分项 主办 主办 协办 部门 岗位 部门 根据区域市场内客户需求状况 规划设计阶段 和在销楼盘热销产品分析,对 户型设计、户型配比、面积区 明确产品设计思路 成 设计 间、景观规划、建筑风格、配套 前期 工作 准等规划设计提出改性 明确设计单位选择标准,了解 设计院初步选择 相关设计院的价格行情. 制定设计组织计划 方案 方案、规划设计院 合同文本审核,设计 设计 选择与合同签订 费用审核 组织 依据建筑规划、景观 规划及交工标准初 步确定建安、环境等 制订规划、景观及建筑单体的设 设计任务书与相关 成本指标; 计任务书、交工标准,及规划指 技术指标初订 制定交工标准,对 标、环境指标的初订 主要部位做法、结构 方案、设备方案等提 出建设性意见. 规划方案结合成本对于初步测算的成本指标逐步 结合项目地块的基 测算的研讨及确定 细化、结合市场调整售价,确保 本素质、成本测算情 预期利润率. 况和预期销售情 况,对项目规划设 计提出建议; 从施工角度,对主 要部位做法提出建 设性意...

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