房地产开发工作内容及流程 主要工作内容 工作部门 主项 分项 主办 主办 协办 备注 大类 小类 说明 部门 岗位 部门 现状图 市场调查，进行地 块周边及辐射范围 内的客户分析、产品 市场深度调研 分析、市场竞争分析 等； 根据以往及周边项 节点 工作 目成交客户分析和 阶段 产品分析等，对项 土地 项目最终定位 目定位、客户定位、 价值 可行性研究报告 深判 产品定位等，提出 策略性方案. 成本测算：针对多个方案进行 进行项目开发的方 初步成本测算、利润率分析及比 案设计和成本测算. 选 根据土地的开工条 开发周期及付款计划 件、市场情况，制定 开发节奏. 项目方案确定 现金流测算 1 项目所在地房地产市场的总体 对项目区域内及周 房地产市场调查 供求现状、价格水平等 边进行市场分析、客 户需求分析、产品分 竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查 析、已成交客户分 析、竞争楼盘分析等 区域 针对重点商家，进 项目所在商圈或临 项目周边商圈主要商业业态分 行专向访谈，同时 市场 近商圈现状调研 布状况、经营状况、经营特点、 组织相关专业人士 调研 (商业部分) 预期发展方向等 进行专业论证. 重点访谈了解重点 竞争项目开发规模、定位种类、 同期操作商业地产 商家对竞争项目的 操作方式、开发周期等；提取数 项目调查 相关看法、同时了解 据库相关数据进行重点分析、竞 (商业部分) 投资客户对竞争项 争项目实地调研了解相关信息 目的投资意向. 通过行业发展分析、消费需求分 公建部分拟选业态 析，确定可开发公建部分业态 完成公建部分业态 种类确定、所选业 种类.结合市场相关类型物业供 规划设计阶段 选择与数量确定 态数量确定 求状况，确定所选业态开发数 量 市场定位 客户定位 依据控规指标，提出产品类型 完成公建类配套定 产品定位 建议，完成项目定位工作 位 价格定位 逐步细化成本测算及利润率分 经济测算 析，进行现金流测算 项目 定位 开发计划： ■根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制 定土地开发计划和销售计划； ■结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产 品开发顺序建议； ■按营销计划和工程情况排定工期. 项目发展报告 项目考核指标初定： ■组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求 资金流： ■根据工期制定工程款支付计划； ■制订配套费及土地款支付计划. 2 主要工作内容 工作部门 节点 工作 阶段 主项 备注 大类 小类 说明 分项 主办 主办 协办 部门 岗位 部门 根据区域市场内客户需求状况 规划设计阶段 和在销楼盘热销产品分析，对 户型设计、户型配比、面积区 明确产品设计思路 成 设计 间、景观规划、建筑风格、配套 前期 工作 准等规划设计提出改性 明确设计单位选择标准，了解 设计院初步选择 相关设计院的价格行情. 制定设计组织计划 方案 方案、规划设计院 合同文本审核，设计 设计 选择与合同签订 费用审核 组织 依据建筑规划、景观 规划及交工标准初 步确定建安、环境等 制订规划、景观及建筑单体的设 设计任务书与相关 成本指标； 计任务书、交工标准，及规划指 技术指标初订 制定交工标准，对 标、环境指标的初订 主要部位做法、结构 方案、设备方案等提 出建设性意见. 规划方案结合成本对于初步测算的成本指标逐步 结合项目地块的基 测算的研讨及确定 细化、结合市场调整售价，确保 本素质、成本测算情 预期利润率. 况和预期销售情 况，对项目规划设 计提出建议； 从施工角度，对主 要部位做法提出建 设性意...
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